Tolleranze costruttive

Ti sei mai chiesto cosa succede quando, durante la vendita di un immobile, emergono piccole difformità tra progetto e realtà? Sono errori? Abusi? Oppure qualcosa di diverso?

Le cosiddette tolleranze costruttive sono sempre esistite, ma per anni sono state considerate un aspetto secondario. Poi arriva il momento della compravendita…ed è proprio lì che diventano centrali. Oggi, con le novità introdotte dal Decreto “Salva Casa”, il tema è diventato molto più concreto e, soprattutto, più complesso.

Ma partiamo dalle basi: cosa sono davvero queste tolleranze?
Si tratta di piccoli scostamenti tra quanto previsto nei progetti edilizi e quanto effettivamente realizzato. Parliamo di differenze minime, spesso inevitabili, legate alla fase di costruzione. La legge le riconosce e, in molti casi, le considera fisiologiche, quindi non vere e proprie violazioni edilizie.

Negli ultimi mesi, però, qualcosa è cambiato. Non esiste più un’unica categoria di tolleranze: oggi il sistema distingue tra tolleranze costruttive, esecutive, ordinarie e addirittura “straordinarie” per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Questo significa che non basta più dire “è una tolleranza”: bisogna capire quale, quando è stata realizzata e in che misura incide sull’immobile.

Ed è proprio qui che iniziano le vere difficoltà operative.

Il primo elemento fondamentale è la data di realizzazione. Non è un dettaglio burocratico: stabilisce quali regole applicare, quali percentuali considerare e persino se quella difformità può essere qualificata come tolleranza. In altre parole, cambia completamente la lettura dell’immobile.

Poi c’è la corretta qualificazione normativa. Il tecnico deve individuare con precisione a quale categoria appartiene la difformità, seguendo i diversi commi previsti dalla normativa. Un passaggio delicato, perché da qui dipende la validità dell’intera dichiarazione.

Altro punto cruciale è la rappresentazione tecnica. Oggi non basta più dichiarare una tolleranza: bisogna dimostrarla. Servono elaborati grafici chiari, con il confronto tra stato legittimo e stato di fatto, evidenziando ogni scostamento. Un aspetto sempre più importante soprattutto al momento del rogito.

E non finisce qui. Per gli immobili situati in zone sismiche, entra in gioco anche la verifica del rispetto delle norme tecniche vigenti al momento della costruzione. Un passaggio spesso sottovalutato, ma essenziale per evitare problemi futuri.

Infine, c’è un limite da non dimenticare mai: le tolleranze non possono in alcun modo ledere i diritti dei terzi. È un confine netto tra ciò che è regolare dal punto di vista edilizio e ciò che può avere conseguenze sul piano civile.

In questo scenario, il ruolo del tecnico diventa centrale. È lui a dover dichiarare, asseverare e costruire un documento che sia chiaro, completo e difendibile. Ma la normativa, soprattutto negli atti tra privati, non fornisce un modello univoco. Risultato? Ogni professionista e ogni notaio seguono criteri diversi, creando spesso incertezza e rallentamenti.

Per questo motivo diventa fondamentale utilizzare strumenti operativi ben strutturati, capaci di rendere il processo più semplice, trasparente e sicuro per tutte le parti coinvolte.

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