Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito che, in caso di vendita di un immobile con abusi edilizi non dichiarati, l'acquirente ha diritto a un risarcimento che copra sia il deprezzamento dell'immobile sia le spese di sanatoria. Questo principio rafforza la necessità di trasparenza nelle compravendite immobiliari.
La sentenza della Cassazione
Con l'ordinanza n. 28765 del 7 novembre 2024, la Corte di Cassazione ha affrontato un caso in cui il venditore di un immobile non aveva comunicato la presenza di irregolarità edilizie. Dopo aver scoperto la situazione solo a vendita conclusa, gli acquirenti hanno avviato un'azione legale per ottenere un risarcimento, sostenendo di essere stati ingannati.
La Corte d'Appello ha riconosciuto la responsabilità del venditore, qualificando il suo comportamento come truffa contrattuale. Ha quindi stabilito che l'acquirente dovesse essere risarcito per:
Tale valutazione è stata basata su una consulenza tecnica d'ufficio che ha stimato l'entità delle perdite economiche.
Il venditore ha fatto ricorso in Cassazione, sostenendo che sommare il deprezzamento dell'immobile alle spese di sanatoria avrebbe comportato una duplicazione del risarcimento. Inoltre, ha contestato il metodo di calcolo del danno e la validità di alcune richieste avanzate dagli acquirenti.
La decisione della Cassazione: legittima la cumulabilità dei danni
La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del venditore, confermando la decisione della Corte d'Appello. I giudici hanno chiarito che il risarcimento può comprendere sia la perdita di valore dell'immobile sia le spese per la rimozione degli abusi, in quanto rispondono a esigenze diverse:
Secondo la Cassazione, non vi è duplicazione risarcitoria, poiché anche dopo la sanatoria, l'immobile può comunque aver perso parte del suo valore originario.
La Corte ha inoltre rigettato l'obiezione sulla tardività di alcune richieste risarcitorie, stabilendo che i danni emersi successivamente alla proposizione del giudizio potevano essere legittimamente valutati.
Implicazioni pratiche della sentenza
Questa sentenza ha un impatto significativo sulle compravendite immobiliari. Per i venditori, evidenzia l'importanza di dichiarare con trasparenza eventuali abusi edilizi, pena il rischio di dover affrontare cause legali e risarcimenti ingenti. Per gli acquirenti, rappresenta una garanzia di tutela: in caso di comportamenti scorretti da parte del venditore, la legge consente di ottenere un risarcimento completo per i danni subiti.
Conclusione
La decisione della Cassazione n. 28765 del 2024 rafforza i principi di trasparenza e correttezza nel mercato immobiliare. Riconosce il diritto dell'acquirente a un risarcimento completo in caso di vendita ingannevole e impone ai venditori una maggiore responsabilità nella comunicazione delle condizioni dell'immobile. Agire con onestà non è solo una questione etica, ma anche un obbligo legale fondamentale per la tutela di entrambe le parti.
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