Agibilità e Compravendita

Nella nostra newsletter di questa settimana affrontiamo un tema che spesso genera dubbi e preoccupazioni durante le compravendite immobiliari: il certificato di agibilità.

Recentemente, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21937 del 30 luglio 2025, ha chiarito importanti aspetti sui diritti e doveri di venditori e acquirenti in caso di mancanza o ritardo nel rilascio dell’agibilità.

Cos’è il Certificato di Agibilità?

È il documento che attesta che un immobile può essere abitato o utilizzato perché rispetta tutte le norme di:

• sicurezza,
• igiene,
• salubrità,
• risparmio energetico.

Attenzione: oggi non si parla più di "certificato", ma di una segnalazione certificata (SCIA), secondo il DPR 380/2001.

Se Manca l’Agibilità, Si Può Annullare la Vendita?

Dipende. La Corte ha stabilito che la semplice assenza del certificato non è sufficiente per annullare il contratto. Serve valutare se:

• l'immobile è comunque utilizzabile e conforme alle norme tecniche;
• il venditore si è impegnato formalmente a ottenere il certificato;
• il ritardo è stato causato da problemi amministrativi e non da mancanze strutturali dell'immobile.

Cosa Dice la Legge?

Secondo l’art. 1477 del Codice Civile, il venditore deve consegnare non solo l’immobile, ma anche tutti i documenti necessari per il suo uso.

Quindi: se si è promesso l’uso abitativo, l’agibilità è considerata un requisito essenziale. Ma la sua mancanza non annulla il contratto: può semmai dare diritto a un risarcimento o, nei casi più gravi, alla risoluzione del contratto.

Quando C'è un Problema Vero?

Se l’immobile non può essere usato (es. carenze strutturali, problemi igienici), la mancanza di agibilità può essere considerata un grave inadempimento o addirittura un "bene diverso da quello promesso".

Ma se tutto è a norma e manca solo il documento formale, non si può parlare di inadempimento grave, soprattutto se il venditore ha fatto tutto il possibile per ottenerlo.

E i Danni? Chi Li Risarcisce?

L’acquirente può chiedere un risarcimento solo se dimostra:

• di aver subito un danno economico reale (es. non ha potuto affittare l'immobile),
• che il danno è stato causato proprio dalla mancanza del certificato,
• che il venditore non ha rispettato i suoi impegni.

Cosa Fare per Evitare Problemi?

Ecco alcuni consigli pratici per acquirenti e venditori:

1. Verificare sempre la presenza dell’agibilità prima della firma del contratto.
2. Inserire clausole chiare: ad esempio, se il venditore si impegna a fornire l’agibilità dopo il rogito.
3. Chiedere una perizia tecnica per verificare che l’immobile sia conforme alle norme, anche se manca il certificato.
4. In sede notarile, formalizzare eventuali rinunce o accordi specifici.
5. In caso di ritardi amministrativi, documentare tutto per evitare contestazioni.

In Conclusione

La Cassazione ci ricorda che in materia di agibilità conta più la sostanza che la forma. Se un immobile è realmente utilizzabile e il venditore ha fatto il suo dovere, il contratto resta valido.

Per ogni dubbio sulla compravendita o sull'agibilità di un immobile, il nostro team è a vostra disposizione!

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