Più volte mi è capitato di parlare con clienti che hanno appena firmato un contratto di acquisto di una casa di nuova costruzione e non sapere nulla del contratto preliminare trascritto, o in alcuni casi neanche delle fidejussioni. 

A questo punto vediamo cosa dice la legge.

Il D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, modifica il D.Lgs. 122/2005 introducendo più stringenti requisiti tutelando il promissario acquirente nell’acquisto di immobili in costruzione. I requisiti sono:

1. la conclusione nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, il cosiddetto “preliminare trascritto”, quindi con il necessario intervento del notaio e la conseguente trascrizione nei registri immobiliari;
2. il rispetto dei requisiti minimi di contenuto previsti dal decreto in esame. Un maggior rigore formale e sostanziale, rispetto a quanto previsto per i normali contratti preliminari di compravendita immobiliare, e l’introduzione di un controllo tecnico esterno, svolto dal notaio, sono stati dettati dalla necessità di garantire all’acquirente sia la corretta ed effettiva applicazione delle norme disposte a propria tutela, sia la completa informazione sulle principali condizioni dell’acquisto immobiliare. Il Legislatore ha previsto che il contratto preliminare debba essere stipulato necessariamente per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Questo permette oltre all’attribuzione di data certa alla conclusione del contratto, sotto l’aspetto formale il ricorso a tali forme giustificando:

■ l’intervento del notaio, soggetto a cui è demandato il controllo del rispetto della disciplina del D.Lgs. 122/2005. In particolare, nella sua veste di pubblico ufficiale e a tutela dell’acquirente, il notaio controllerà la presenza o meno di vincoli, pignoramenti o ipoteche sul terreno sul quale sorgerà la costruzione, effettuerà il c.d. “controllo di legalità” sul contratto preliminare, cioè eviterà pattuizioni contrarie alla legge e in particolare al D.Lgs. 122/2005, e verificherà che il costruttore abbia effettivamente consegnato all’acquirente la fideiussione a garanzia delle caparre e degli acconti versati o che saranno versati nel corso della costruzione;

■ la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari, mediante la quale l’acquirente potrà godere degli effetti prenotativi previsti dall’art. 2645-bis c.c. nonché del privilegio speciale sancito dall’art. 2775-bis c.c. in relazione ai crediti nascenti dall’inadempimento del preliminare.

È utile precisare che:

• l’effetto prenotativo attribuisce all’acquirente la sicurezza che eventuali e successivi vendite, ipoteche e/o pignoramenti sull’immobile a lui promesso in vendita non pregiudicheranno il suo diritto ad acquistare il bene e saranno per lui come mai avvenuti. Tale effetto, quindi, tutela l’acquirente mettendo al sicuro il suo acquisto. La protezione offerta dalla trascrizione ha tuttavia una durata limitata nel tempo: un anno dal termine previsto originariamente per la stipula del contratto di trasferimento della proprietà del bene e, comunque, non più di tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari;
• il privilegio speciale: nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare, i crediti del promissario acquirente relativi alla restituzione delle somme pagate anticipatamente – caparre e acconti – hanno diritto a essere adempiuti con precedenza rispetto ai crediti degli altri creditori (non altrimenti garantiti) in sede di esecuzione immobiliare.

Quanto al profilo sostanziale, il contratto preliminare dovrà contenere gli usuali e necessari elementi, tra cui:

• l’indicazione delle parti: il soggetto promissario acquirente e il soggetto promittente venditore,
• l’indicazione dell’oggetto: il bene immobile (o i beni immobili) in via di acquisto,
• l’indicazione del prezzo e/o di ogni diverso corrispettivo, a cui si aggiungeranno, al fine di informare adeguatamente il consumatore acquirente e di identificare quanto più possibile le condizioni contrattuali reagendo così alle asimmetrie informative, gli ulteriori elementi richiesti dal D.Lgs. 122/2005:

a) le indicazioni necessarie per individuare il bene sotto il profilo catastale, anche al fine di trascrivere il contratto nei Registro Immobiliari, e più precisamente: i dati di identificazione catastale dell’immobile in corso di costruzione ovvero, trattandosi di fabbricato ancora da censire, i dati catastali identificativi del terreno su cui il fabbricato da costruire insisterà, con la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente espressa in millesimi;

b) la descrizione dell’immobile e di tutti i suoi accessori di uso esclusivo: considerato che l’immobile al momento del preliminare è generalmente ancora oggetto di attività edificatoria a carico della parte venditrice, è necessario per l’individuazione del bene una descrizione completa e precisa della sua consistenza e delle modalità di edificazione.

Il bene immobile sarà quindi descritto nel contratto attraverso le usuali indicazioni di luogo, piano e consistenza alle quali si aggiungeranno gli elementi descrittivi emergenti dagli allegati obbligatori:

• il capitolato, contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzare per l’edificazione, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco di tutte le rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
• gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire e l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali. Tali documenti eliminano le possibili incertezze (e quindi le successive contestazioni) su due aspetti delicati della compravendita:
• l’esatta individuazione dell’immobile da trasferire e del contesto generale nel quale lo stesso è collocato (nel caso, ad esempio, di unità in edificio condominiale);
• la precisazione delle caratteristiche tipologiche e strutturali dell’immobile da trasferire, con particolare riguardo alle caratteristiche tecniche, costruttive e ai materiali da utilizzare per la costruzione, per gli impianti e per le finiture.

Quanto alle varianti - cioè quelle variazioni richieste dall’acquirente o rese necessarie nel corso dei lavori rispetto al progetto originario – esse devono ritenersi consentite, considerato che lo scopo del D.Lgs. 122/2005 non è quello di vincolare le parti in maniera definitiva a quelle che sono le descrizioni contenute nel contratto, ma di assicurare al promissario acquirente una rappresentazione la più completa possibile di quello che è l’oggetto del contratto che è chiamato a sottoscrivere. Le parti sono quindi libere di concordare, anche successivamente, ogni tipo di variante.

c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’indicazione dei vincoli previsti: il preliminare deve contenere la precisazione di tutti i vincoli discendenti da atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche che possano limitare i diritti del futuro acquirente quali vincoli o servitù di uso pubblico, divieti di destinazione d’uso, divieti di alienazione, limiti al prezzo di rivendita.

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti. Si tratta in particolare di riportare in tali documenti tecnici le caratteristiche relative a struttura portante, fondazioni, tamponature, solai, copertura, infissi e impianti.

e) i termini massimi di esecuzione della costruzione. La norma impone l’indicazione del solo termine massimo di esecuzione della costruzione (e quindi del termine di completamento dei lavori), ma sarebbe opportuna anche l’indicazione dei termini relativi ai cosiddetti stati di avanzamento lavori ai quali spesso, nella prassi, è collegato l’obbligo da parte del promissario acquirente di versare acconti di prezzo. La norma non prescrive l’obbligo di indicare il termine massimo per la stipula del contratto definitivo di compravendita, tuttavia il notaio avrà sicuramente l’accortezza di indicare nel contratto tale elemento nell’interesse di entrambe le parti e di coordinarlo con gli effetti prenotativi della trascrizione, consigliando l’acquirente affinché non si superino i limiti temporali della trascrizione sopra accennati per non pregiudicare l’effetto prenotativo.

f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi per la compravendita: il prezzo è elemento necessario di ogni contratto preliminare, elemento soddisfatto già con la sola previsione di un importo numerico. Tuttavia, il D.Lgs. 122/2005 aggiunge la necessità che vengano indicati ulteriori elementi:

- le modalità di pagamento del prezzo e cioè se questo debba essere corrisposto in denaro o con altre e diverse modalità;

- i termini per il pagamento del prezzo; ad esempio, dovranno essere previsti nel contratto preliminare i termini per il pagamento dei vari acconti di prezzo, se concordati, sino al pagamento a saldo;

- l’indicazione delle somme eventualmente versate a titolo di caparra. Si dovrà anche precisare se si tratta di caparra confirmatoria oppure se trattasi di caparra penitenziale;

- le modalità di esecuzione dei pagamenti, fermo restando che il prezzo, se corrisposto in denaro, deve essere versato mediante bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte promittente venditrice e alla stessa intestati o con altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento. Non sono consentiti pagamenti in contanti;

g) gli estremi della fideiussione e l'attestazione della sua conformità al modello di emanazione ministeriale, come previsto nel decreto legislativo all'articolo 3, comma 7-bis, D.Lgs. 122/2005.

h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore connessi. Nel preliminare si deve, quindi, dare atto dello stato di diritto in cui si trova l’immobile e cioè se l’immobile da trasferire risulti gravato da iscrizioni ipotecarie o da altre trascrizioni pregiudizievoli (es.: pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, etc.). La presenza di questi gravami - che si possono risolvere in gravi danni per l’acquirente – sarà verificata dal notaio mediante esecuzione di ispezioni ipo-catastali. Andranno, quindi, indicati nel contratto:

- gli estremi delle ipoteche iscritte.

- gli estremi delle trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo.

Nel preliminare devono anche essere specificati gli obblighi che il promittente venditore assume a proprio carico in relazione alle iscrizioni e alle trascrizioni pregiudizievoli, precisando se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita. Tale prescrizione è in stretta correlazione con quella di cui all’art. 8 del D.Lgs. 122/2005 che sancisce il divieto per il notaio di procedere alla stipula della compravendita in presenza di ipoteche o pignoramenti.

i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione: la disposizione è principalmente finalizzata a far conoscere al promissario acquirente la storia urbanistica completa del fabbricato da trasferire, affinché, in caso di inadempimento del costruttore, il promissario acquirente possa essere agevolato nell’emissione da parte dell’autorità giudiziaria di una sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c. che sostituisca il contratto definitivo di compravendita e, quindi, trasferisca il bene immobile in suo favore.

j) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con l’indicazione dei relativi dati identificativi volta a far conoscere quali siano le imprese incaricate di costruire materialmente il fabbricato,

Non essendo nella maggior parte dei casi l’acquirente aduso alla redazione di contratti preliminari e proprio nella consapevolezza che tale disciplina - sia sotto il profilo formale che sotto il profilo sostanziale - è complessa, il Legislatore ha deciso di affidare la predisposizione e la conclusione del contratto preliminare ad un terzo sopra le parti: il notaio.

Vuoi vendere casa o vuoi conoscere il suo valore?

Se stai pensando di vendere casa e vuoi conoscere il valore della tua proprietà, contattaci!

Vendere casa non deve essere un processo stressante. Con la giusta preparazione e l'assistenza di professionisti del settore, puoi affrontare la vendita in totale sicurezza. Non lasciare nulla al caso: informati, preparati e fai il passo verso una transazione di successo! Se hai bisogno di ulteriori informazioni o assistenza contattaci al +39 347 4301352 un nostro consulente ti indicherà come gestire la vendita della tua proprietà.

Fai una valutazione online gratuita.

Valuta