04 Marzo 2024
Fonte: Idealista
Quando si effettuano dei lavori a un immobile o a un edificio, è fondamentale avere sempre tutta la documentazione in regola ancora prima di iniziare. Spesso, ci si fa prendere la mano su cosa si deve fare a livello di interventi edilizi, dimenticando ciò che si deve a livello burocratico o procrastinando solamente il discorso. Un errore che a volte però può risultare fatale o quanto meno pericoloso e da evitare a tutti i costi. Per questo motivo, al di là di tutto è sempre importante ricordarsi dell’esistenza di una procedura chiamata SCIA sanatoria. Una soluzione che, se attuata durante l’esecuzione dei lavori, può comunque portare dei benefici e risolvere molti problemi. In caso contrario, è sempre consigliabile farne appello e seguire pedissequamente tutte le indicazioni che arrivano dall’ufficio di competenza per non commettere ulteriori errori.
Cos’è la SCIA in sanatoria? Secondo l’articolo 37 del dpr 380/2001, si tratta di un accertamento di conformità che porta a regolamentare gli abusi edilizi compiuti in precedenza. Nello specifico, la SCIA in sanatoria premette la regolarizzazione di quei lavori che sono stati già effettuati senza la presenza della SCIA o che hanno violato le relative disposizioni. Effettuando tale procedura, si riesce a regolare la propria situazione edilizia e, allo stesso tempo, si ha la possibilità di evitare le sanzioni previste per l’abusivismo edilizio.
Alla luce di quanto detto finora, è bene sapere che esistono due tipi di SCIA in sanatoria: la SCIA tardiva e la SCIA in sanatoria. La prima viene applicata quando i lavori sono ancora in fase di esecuzione mentre la seconda, quando gli interventi edilizi sono già terminati.
La SCIA in sanatoria può essere utilizzata nel caso in cui precedentemente non sia stata presentata la SCIA edilizia ma allo stesso tempo sono già stati effettuati i lavori. La procedura va a coprire le seguenti categorie:
interventi di manutenzione straordinaria: fa riferimento solo ad azioni su parti strutturali dell’edificio o modifiche considerevoli a edifici già in essere;
interventi di restauro e/o risanamento: riguarda i lavori svolti a edifici protetti da un vincolo storico-artistico. Tali interventi possono parti strutturali ed è per questo che si richiede che sia tutto conforme alla legge;
interventi di restauro leggero senza modificare volume, destinazione d’uso e/o sagoma dell’immobile: Questo tipo di operazioni comportano sempre l’utilizzo della SCIA in sanatoria in quanto va ad alterare la funzione dell’immobile.
In base al terzo comma dell'art. 36 del dpr 380/01, i tempi di accettazione per la SCIA in sanatoria sono di 60 giorni. A pronunciarsi con adeguata motivazione sulla suddetta ci può pensare il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale dove si presenta la richiesta, con adeguata motivazione.
Se l'amministrazione non fornisce risposta entro questo termine, la richiesta deve essere considerata come respinta, in conformità con il principio del silenzio-assenso.
Quando si parla di SCIA in sanatoria, si affronta anche un discorso molto importante come quello delle sanzioni. Un argomento interessante porta ad una sola e unica spiegazione: esse variano in base a quando la suddetta domanda è stata presentata.
Ad esempio, se la SCIA in sanatoria viene presentata in maniera tardiva al comune, la sanzione da pagare è pari a 516 euro. Nel caso in cui invece tale modulo venisse presentato a lavori terminati, la multa potrebbe arrivare fino a 10.329 euro.
Come previsto dall’articolo 36 del dpr 380/2001, il deposito della SCIA in sanatoria deve essere consegnato dall'avente diritto, ovvero proprietario o dal tecnico progettista presso l'ufficio tecnico del Comune di appartenenza che, come già detto in precedenza, entro 60 giorni esprimerà la sua valutazione in merito alla suddetta richiesta.
Così come presentare la domanda, ci si pone anche la questione di chi deve firmare la SCIA in sanatoria per interventi edilizi. Un dubbio che in alcuni casi viene e che si risolve con una semplice risposta. Tale domanda può essere firmata dal tecnico abilitato o dal proprietario dell’immobile.
Come accennato in precedenza, vi è la possibilità di effettuare una SCIA in sanatoria in corso d’opera. Questa, non comporta una verifica dettagliata di conformità dei lavori edilizi in essere ma comporta solo il pagamento di una sanzione di 516 euro.
Qualora però nei 30 giorni successivi alla suddetta presentazione venissero riscontrate ulteriori violazioni alle condizioni stabilite, l’interessato riceverà una notifica da parte del dirigente o del responsabile comunale dove gli verrà richiesto di non procedere con l’intervento edilizio previsto.
Nel caso in cui il professionista abilitato e incaricato dei lavori dovesse presentare una falsa attestazione, l’ufficio comunale di pertinenza informa subito l’autorità giudiziaria e il consiglio dell’ordine di appartenenza del professionista. Nonostante ciò, sarebbe comunque possibile presentare una nuova SCIA con le opportune modifiche o integrazioni al fine di rispettare le normative urbanistiche e edilizie.
Spesso, quando si parla di SCIA in sanatoria, ci si pone la domanda se sia possibile che sussista l'ipotesi di un silenzio assenso. In questo caso, non è possibile e la motivazione è alquanto semplice. Per prassi, i Comuni sono abituati a prestare la massima attenzione all'istruttoria della pratica e a comunicare l'esito favorevole al richiedente, dando prova di aver completato la verifica. A tutto ciò, si aggiunge la quantificazione pecuniaria della SCIA in sanatoria che il Comune fa al richiedente.
Per questo motivo, l'ipotesi del silenzio significativo non è plausibile. A questo, si aggiunge anche l'articolo 37 c.4 TUE che non prevede esplicitamente un'ipotesi di silenzio assenso ma che, al contrario, stabilisce che tutto il procedimento si chiuda con un provvedimento e una sanzione pecuniaria decisa dal responsabile del Comune.
